触底反弹！房地产业复苏可期
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纵观世界大国博弈、国力增长、经济走势、社会发展，中国始终保持战略定力，时间仍在中国这一边。
本文在《中国银行保险报》上的版面截图
近月来，由于疫情、俄乌冲突等内外复杂原因，一些人对宏观经济未来的预期受挫，尤其是对房地产业的未来信心不足。事实上，一些城市的房地产政策显现放松迹象，房地产运行数据有所好转。世界主要国家房地产对经济的带动作用不可小觑。近年来美国房地产对GDP的直接贡献约为12%，而中国房地产对GDP的直接贡献约为7%，贡献的潜力仍很大。笔者认为，在“房住不炒”的长期政策坚持下，中国经济稳中求进离不开房地产的健康发展。
2022年下半年呈弱复苏局势
4月29日，中共中央政治局会议明确强调“以实际行动迎接党的二十大胜利召开”。从这个角度看，二十大期间经济运行会得到政策等方面的强力保障。平稳健康的经济环境、国泰民安的社会环境、风清气正的政治环境，是全党全国最核心的政治任务。
在迎接党的二十大胜利召开的背景下，中国稳步提升经济刺激力度。4月16日，财政部高级官员在2022清华五道口全球金融论坛上表示，“更多政策组合在研究和储备中。”4月25日，国务院办公厅发布《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》，全面促进消费。4月26日，中央财经委员会第十一次会议提出，适度超前开展基础设施投资。5月31日，国务院发布《关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》，部署实施一揽子针对性的调控措施，大力纾解企业困难，从多方面稳定经济大盘。
不过，中国经济复苏之路并不平坦。在全球形势不确定性增大，全球经济复苏乏力的背景下，中国内循环复苏之路难免受到外循环干扰，中国经济大体呈现弱复苏局势。美西方军援使乌克兰危机持久化，乌克兰危机持续为美西方及全世界带来高通胀、能源危机、粮食危机等一系列问题。俄乌双方僵持不下，乌克兰危机的发展可能将与印巴持续了数十年的克什米尔冲突类似。俄乌地缘问题长期化将严重影响粮食和能源等关键上游大宗商品的价格，持续扰乱国际经贸联系，拖累世界经济的复苏。美国拱火乌克兰地缘冲突，最终遭到反噬，通胀创40年来新高，其他国家通胀水平同样不容乐观。高通胀背景下，美国加息使其他各国面临资本外流和债务危机等一系列问题，拖累各国经济增长，但这却助推资金向房地产业涌入。
中国宏观形势总体有利于房地产发展
一些人对中国房地产政策的理解是不全面的，看不到相关政策的多元性。2021年9月底，人民银行、银保监会联合召开的房地产金融工作座谈会提出，“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。提出房地产“两维护”之后，房地产政策逐步回暖。2021年12月，中央经济工作会议提出，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，在“房住不炒”的顶层理念下对房地产的表述偏向积极。
3月16日，国务院副总理刘鹤主持召开国务院金融委专题会议，提出关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。5月15日，人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。5月20日，人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期LPR由4.6%下调15个基点至4.45%。房贷利率下限的调整和LPR的下调有望进一步促进房贷利率水平的下降，从而促进房地产销售回暖。6月16日，国家发展改革委召开线上新闻发布会表示，鼓励高质量的民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），形成示范效应。
政策暖风之下，房地产运行数据已显示触底反弹之势。根据克而瑞数据，2022年6月百强房企实现销售操盘金额环比增长61.2%，反弹力度较5月进一步加大。相较于2021年最后一批集中供地，2022年第一批集中供地溢价成交率、顶价成交率有所回升，底价成交率、流拍撤拍率有所回落。
与此同时也需要注意到，各城市土拍热度明显分化。2022年首次集中供地（22城与非22城），仅有深圳、杭州、上海等发达城市整体热度较高，顶价成交率均超过20%，其余大多城市底价成交率仍然较高。房地产分化运行还体现在新房与二手房之间的分化。由于烂尾风险等原因，二手房表现好于新房。
建设统一大市场将在长期推动房地产均衡发展。4月10日，《中共中央 国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》（以下简称《意见》）正式发布，提出“健全城乡统一的土地和劳动力市场。完善财政转移支付和城镇新增建设用地规模与农业转移人口市民化挂钩政策”。长期以来，住房用地存在空间错配，发达地区土地供应紧缺，而欠发达地区房屋空置率高企。“人地挂钩”的机制将有助于实现土地等资源的合理配置和有效利用，优化房地产企业的土地成本，促进各地住房市场的供需平衡。《意见》提出“优先推进区域协作”。部分人群选择在城市核心区工作，在周边地区居住，区域内交通、基础制度等的一体化将夯实这一趋势，进一步推动各城市房地产均衡发展。
房地产短中期发展审慎乐观
“房住不炒”政策料将是顶层长期发展理念，仍将继续发挥作用。2016年以来至今的历次政治局会议，以及历次经济工作会议多次提及“房住不炒”，房地产调控力度始终较大。炒房会带来金融风险、挤压居民消费甚至影响劳动力增长，最终影响经济发展的稳定性和持续性。因此，“房住不炒”更像是一种起到风控作用的制动措施，目的并不是抑制房地产发展，而是保障整体经济及房地产行业安全运行。房地产行业复苏的过程理应处理好“房住不炒”政策下的一系列调控要求。
短中期来看，中央政治局会议折射审慎乐观基调。4月29日，中共中央政治局召开会议提出，“支持各地从当地实际出发完善房地产政策、优化商品房预售资金监管”，这两句话是新提法。支持各地从当地实际出发完善房地产政策，意味着地方政府可以根据实际情况进一步放宽各类调控政策；优化商品房预售资金监管，有助于房地产企业盘活现金流。
近期，在因城施策框架下各地相继出台房地产宽松政策。有关统计显示，各地5月在限购、限价、补贴、落户等方面出台了超过180条宽松政策，推动房地产健康发展。
在基数明显较低、疫情相对稳定、宽松政策生效等的共同作用下，2022年下半年房地产运行情况大概率将进一步改善。
城镇化潜力奠定房地产稳健发展大势。长期来看，城镇化进程将增加商品房需求尤其是改善型住房需求。世界其他主要国家的城镇化率多超过80%，而中国城镇化率约为65%（实际城镇化率约50%），较大的城镇化率提升空间为房地产发展带来巨大潜力。同时也需要注意，按照主要国家发展经验，城镇化率由较低水平发展到65%通常用时不到20年，而从65%发展到较高水平城镇化率通常用时约50年。中国城镇化率目前正处于瓶颈阶段，进一步提高城镇化率将会是一个漫长的过程，高质量城镇化对房地产的带动作用更多体现为长期性、精细化。
改善型住房需求奠定房地产高质量发展趋势。中国已经全面脱贫，正迈向全面小康；同时中国中等收入群体规模位居世界第一。以往的粗犷投资以及房地产的野蛮生长曾受争议，随着人口出生率增速放缓，以及全面脱贫后中等收入群体不断扩大，改善型住房需求将增加，进而牵引房地产高质量发展，未来房产发展将实现由量向质的转变。在供给端，拿地就能赚钱的粗放年代已经过去。提升服务理念、赋能品牌价值、将品牌定位做精做细做优做出差异化，将是地产行业思考和努力的方向。把握人群偏好，精准服务对象，将是房地产行业细分的大趋势。
观察房地产，关键看国运，看多中国是房地产复苏的底层保障。纵观世界大国博弈、国力增长、经济走势、社会发展，中国始终保持战略定力，时间仍在中国这一边。“中国价值”正在重新被发现。中国品牌、中国服务、中国房产的价格仍处于被低估的位置。随着后疫情时代的国门开放及相关开放政策，中国房地产将逐渐迎来“全球市场时代”。
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